پایان نامه رشته حقوق با موضوع انقضاء مدت اجاره و آثار آن در حقوق مدني ايران

ارسال شده در رشته حقوق

در این پست می توانید متن کامل پایان نامه رشته حقوق با موضوع انقضاء مدت اجاره و آثار آن در حقوق مدني ايران را  با فرمت ورد word دانلود نمائید:

علي عباس حياتي

مقدمه

اجاره يكي از عقود معين است كه بواسطة آن، موجر منافع عين مستأجره را براي مدت‎زمانِ معين در مقابل اجاره‎بها‎، به مستأجر واگذار مي‎كند. عقد اجاره داراي اوصاف ويژه‎اي است كه آن را از ساير عقود متمايز مي‎كند، ازجملة اين اوصاف، موقّت بدون آن است. اين خصوصيت، عقد اجاره را از بسياري از عقود از جمله: بيع، معاوضه، حواله، ضمان و … مشخص و جدا مي‎كند؛ با اين وجود، اين خصوصيت از ويژگيهاي انحصاري عقد اجاره نيست؛ زيرا، عقود مزارعه، مساقات، شركت و … نيز در زمرة عقود موقت هستند. آنچه كه عقد اجاره را از آنها متمايز مي‎كند، اين است كه مستأجر، در عقد اجاره، براي مدت زمان معين مالك منافع مي‎شود؛ در حالي كه، در عقود مزارعه، مساقات، شركت و ساير عقود موقّت، مالكيت منافع انتقال نمي‎يابد.

با اين وجود در مادة 468 قانون مدني، قانونگذار ذكر مدت را از شرايط اساسي عقد اجاره ذكر نموده است؛ اين ماده مقرر مي‎دارد: «در اجارة اشياء، مدت اجاره بايد معين شود والا اجاره باطل است «.. بنابراين متعاقدين لزوماً بايد مدت عقد اجاره را تعيين كنند. آنچه كه در اين جا اهميت دارد،‌ اين است كه مدت اجاره چه زماني خاتمه مي‎يابد و آثار انقضاء مدت آن چيست.

بطور اجمالي اشاره مي‎نماييم كه در عقد اجاره، ممكن است متعاقدين مدت را بطور مشخص ذكر نمايند و مسلّم است كه با انقضاء اين مدت، عقد اجاره پايان مي‎پذيرد. اما گاهي متعاقدين مدت اجاره را ذكر نمي‎كنند و يا اين كه مقداري از منفعت را به شيوة ديگري، از جمله بيان مسافت تعيين مي‎كنند؛ كه در مورد اخير، نظامهاي حقوقي مختلف، براي پاسخگويي به آن راههاي متفاوتي ارائه نموده‎اند. به همين منظور، ما در اين تحقيق، با بررسي موضوع در حقوق ايران به حقوق مصر و فرانسه نيز مراجعه نموده‎ايم تا ببينيم كه در آن دو نظام حقوقي، قانونگذار با مسأله مورد نظر، چگونه برخورد كرده است.

بنابراين، مباحث را در دو قسمت بررسي نموده‎ايم: مبحث اول به انقضاء مدت اجاره و مبحث دوم به آثار انقضاء مدت اجاره اختصاص دارد. همچنين در ميان اين مباحث به موضوعاتي چون تمديد اجاره و تجديد اجاره نيز اشاره نموده‎ايم.

مبحث اول : انقضاء مدت اجاره

در عقد اجاره، مستأجر براي مدت زمان معيني، مالك منافع عينِ مستأجره‎ مي‎شود و با پايان‎يافتن عقد، مستأجر هيچ‎گونه حقي بر عينِ مستأجره ندارد. بطوركلي مي‎توان گفت كه با انقضاء مدت عقد، رابطة استيجاري ميان موجر و مستأجر پايان مي‎پذيرد. اما با وجود اين، قانونگذاران نظامهاي حقوقي مختلف، بنا به مصالح اقتصادي و اجتماعي، مقرراتي را وضع نموده‎اند كه در ديد اول با اصول اولية حقوق ناهمگون به نظر مي‎رسد. البته در اين نوشتار امكان بررسي قوانين خاص حقوق بيگانه به دلايل مختلف وجود ندارد. در اين راستا بهتر است ببينيم كه نظام حقوقي مصر در خصوص پايان‎پذيرفتن مدت عقد اجاره چه مقرراتي را وضع نموده است و سپس همين موضوع را در حقوق فرانسه بررسي نماييم، آنگاه به حقوق كشور خودمان بر مي‎گرديم و اين موضوع را هم از لحاظ قواعد عمومي و هم از لحاظ قوانين خاص بررسي مي‎نماييم.

1ـ حقوق مصر

متعاقدين عقد اجاره، معمولاً مدت عقد را به يكي از شكلهاي زير تعيين مي‎كنند:

1- مدتي را تعيين مي‎كنند كه با انقضاء اين مدت عقد اجاره، پايان مي‎پذيرد.

2- مدتي را تعيين مي‎كنند كه با انقضاء اين مدت، عقد اجاره پايان مي‎پذيرد؛ مشروط بر اين كه يكي از متعاقدين، قبل از انقضاء مدت و در موعد مقرر، به طرف ديگرِ عقد، پايان عقد را اعلام كرده باشد.

3- مدت معيني را براي عقد تعيين مي‎كنند كه همين مدت معين به موعدهاي محدودتري تقسيم مي‎شود و اگر يكي از از متعاقدين بخواهد به عقد اجاره پايان دهد، بايد قبل از انقضاء هركدام از موعد‎ها، به طرف ديگر عقد، پايان عقد را اعلام نمايد؛ در غير اين صورت با شروع موعد بعدي، امكان پايان‎دادن به عقد اجاره تا پايان‎پذيرفتن آن وجود نخواهد داشت؛ مثلاً، عقد اجاره‎اي براي مدت 9سال منعقد مي‎شود كه اين مدت 9سال، به 9‌ قسمت يك‎ساله تقسيم مي‎شود و متعاقدين شرط مي‎كنند كه هركدام از آن دو حق خواهد داشت، قبل از انقضاء هركدام از موعدهاي يك‎ساله، به طرف ديگرِ عقد، پايان مدت عقد را اعلام نمايد؛ در غير اين صورت، با انقضاء موعد يك‎سال و عدم اعلام پايان عقد، عقد اجاره تا مدت يك‎سال ديگر لازم خواهد شد.[1]

اكنون هر كدام از مباحث فوق را جداگانه بررسي مي‎نماييم.

اول ـ تعيين مدتي كه با انقضاء آن عقد اجاره، پايان مي‎پذيرد.

عقد اجاره با انقضاء مدتي كه متعاقدين تعيين نموده‎اند، پايان مي‎يابد؛ ليكن اگر با انقضاء اين مدت، مستأجر همچنان در عين مستأجره باقي بماند و در صورتي كه موجر به اين امر راضي باشد عقد اجاره تجديدضمني مي‎شود. بنابراين، بحث راجع به پايان مدت عقد دو صورت پيدا مي‎كند:

الف ـ پايان عقد اجاره با انقضاء مدت:

مادة 598 قانون مدني مصر[2] مي‎گويد: «عقد اجاره با انقضاء مدتي كه در عقد تعيين شده است پايان مي‎يابد؛ در اين صورت نيازي به اعلام پايان عقد و تقاضاي تخلية عين مستأجره توسط مستأجر نيست «.

بنابراين، مي‎بينيم وقتي‌كه متعاقدين در تعيين مدت معيني براي عقد اجاره به توافق مي‎رسند، عقد مذكور با انقضاء مدت، پايان مي‎پذيرد؛ زيرا، آنان خواسته‎اند كه با انقضاء مدت، براي پايان‎دادن به رابطه استيجاري، احتياج به هيچ امر ديگر نباشد. بنابر اين، اگر مدت مذكور، منقضي شود و مستأجر بدون رضاي موجر در عين مستأجره باقي بماند، يد او اماني نبوده، بلكه از آن تاريخ، غاصب محسوب مي‎گردد و مي‎توان از محكمة صالح، خلع‎يد او را تقاضا نمود و مستأجر غاصب براي مدت‎زماني كه بدون رضاي موجر در عين مستأجره باقي مانده است، ملزم به پرداخت اجرة‎المثل مي‎گردد.

ب ـ تجديدضمني عقد اجاره «Tacite Reconduction»[3]

مادة 563 قانون مدني مصر مقرر مي‎دارد: «اگر بعد از انقضاء مدت اجاره، مستأجر همچنان عين‎مستأجره را در اختيار گيرد و به انتقاع از آن ادامه دهد و موجر نيز به اين امر رضايت داشته باشد؛ عقد اجاره با همان شرايط موجود در قرارداد قبلي تجديد مي‎شود، كه مدت آن «مدت متعارف»[4] است «.

از اين ماده برداشت مي‎شود كه اگر مدت اجاره محدود و مشخص باشد و اين مدت تمام شود؛ ولي آن مستأجر، همچنان در عين مستأجره باقي بماند و از آن استيفاء منفعت كند و موجر هم به اين عمل اعتراض نكند و از اوضاع و احوال چنين برآيد كه رضايت دارد، عقد اجارة جديدي به وجود مي‎آيد كه اساس آن ايجاب و قبول ضمني است. ايجاب مستأجر با بقاء او در عين مستأجره است و قبول موجر با عدم اعتراض او.[5]

تشخيص اين كه آيا واقعاً عقد اجاره‎تجديدشده است يا خير، با محكمه است و اين، قاضي است كه بايد تشخيص دهد كه با ايجاب و قبول ضمني، عقد اجاره‎تجديدشده است و يا اينكه موجر به بقاء مستأجر در عين مستأجره رضايت نداشته و عمل مستأجر غاصبانه است (كه در اين صورت هيچ رابطة قراردادي در بين نيست) يا اين كه مستأجر قصد تجديد اجاره نداشته و علت بقاء او در عين مستأجره مشكلاتي از قبيل مريضي، عسروحرج و … بوده است (كه در اين جا نمي‎توان بقاء مستأجره را ايجاب ضمني دانست و در اين صورت موجر نمي‎تواند مطابق شرايط قرارداد قبلي اجاره، از مستأجر مطالبة اجرةالمسمي نمايد، بلكه اجاره‎بهاي زمان بعد از مدت عقد اجاره، اجرة‎المثل است). بنابراين، تجديدضمني اجاره با موردي كه اجاره تجديد نمي‎شود، در دو حالت با هم متفاوت هستند:

1- مدت، در مواردي كه اجاره تجديد نمي‎شود، زماني است كه مستأجر در عين مستأجره باقي است، نه مدت زماني كه عرف آن را مشخص مي‎كند يا مدت زماني كه براي پرداخت اجاره‎بها مقرر گرديده است.

2- عوضي، در موردي كه عقد اجاره تجديد نمي‎شود، براي موجر هيچ امتياز و اولويتي ايجاد نمي‎كند؛ بنابراين، توقيف و بازداشت آن امكان‎پذير نيست. در صورتي كه اگر اجاره را تجديدشده بدانيم، اجاره‎بهايي كه مستأجر ملزم به پرداخت آن است، قابل توقيف و بازداشت از سوي موجر است و براي او يك حق‎ اولويت ايجاد مي‎كند.[6]

ـ مواردي كه عقد اجاره، تجديدضمني نمي‎شود:

از آنچه گفته شد چنين برمي‎آيد كه اگر مدت عقد اجاره پايان يابد و مستأجر همچنان در عين مستأجره باقي بماند، عقد اجاره هميشه تجديد نمي‎شود. به عنوان نمونه به بعضي از مواردي كه عقد اجاره قابليت تجديدضمني ندارد اشاره مي‎كنيم:

1- اگر براي انقضاء اجاره، انجام بعضي اقدامات لازم باشد (مانند اين كه وصي، مال محجور را به خود اجاره دهد، كه مطابق ماده 21 قانون امور حسبي مصر، در اين صورت احتياج به تحصيل اذن از سوي مجلس امور حسبي است) كه در اين جا تجديدضمني اجاره امكان‎پذير نيست.

2- گاهي ممكن است متعاقدين در عقد اجاره شرط كرده باشند كه بعد از انقضاء مدت اجاره، با باقي‎ماندن مستأجر در عين مستأجره، اجاره تجديدضمني نشود.

3- موجر ممكن است براي طرف ديگر عقد، اعلاميه‎اي مبني بر تخلية عين مستأجره بعد از انقضاء مدت بفرستد. در اين صورت موجر قبلاً اعلام نموده است كه راضي به تجديدضمني عقد اجاره نيست. اين را در حقوق فرانسه «Conge – avertissement» مي‎نامند.[7]

در اين‎مورد كه آيا با وجود اعلام تخليه از سوي موجر، عقد اجاره قابل تجديدضمني است يا خير، حقوقدانان اختلاف نظر دارند. بعضي معتقدند، امكان تجديدضمني وجود ندارد؛ زيرا، قبلاً موجر قصد خود را بر عدم تجديد اجاره اعلام نموده است. بعضي ديگر معتقدند كه تجديدضمني اجاره، امكان‎پذير است، البته به شرطي كه به وضوح مشخص شود كه موجر از قصد قبلي خود، يعني پايان‎دادن به اجاره برگشته است و هم‎اكنون رضايت دارد كه عين مستأجره در دست مستأجر باقي بماند. بنابراين، اگر با وجود اعلام تخليه، موجر همچنان اقساط مال‎الاجاره را از مستأجر، حتي بعد از انقضاء مدت اجارة قبلي وصول نمايد، نشانگر رضايت موجر به تجديد عقد اجاره است.[8]

احكام تجديدضمني عقد اجاره:

الف ـ اجارة‌ تجديدشده، اجارة جديدي است.

تجديدضمني اجاره، باعث به وجودآمدن عقد اجارة جديدي مي‎شود كه از اجارة سابق متمايز است[9]. بنابراين از آن نتايج زير به دست مي‎آيد:

1- تأمينات اجارة سابق از قبيل رهن، كفالت و … براي اجارة جديد باقي نمي‎ماند، مگر اين كه شرط خلاف آن شده باشد.

 

(ممکن است هنگام انتقال از فایل ورد به داخل سایت بعضی متون به هم بریزد یا بعضی نمادها و اشکال درج نشود ولی در فایل دانلودی همه چیز مرتب و کامل است)

متن کامل را می توانید دانلود نمائید

چون فقط تکه هایی از متن پایان نامه در این صفحه درج شده (به طور نمونه)

ولی در فایل دانلودی متن کامل پایان نامه

همراه با تمام ضمائم (پیوست ها) با فرمت ورد word که قابل ویرایش و کپی کردن می باشند

موجود است

از لینک زیر می توانید دانلود کنید :

فایل ها برای اینکه حجم آنها پایینتر شود وراحتتر دانلود شوند با فرمت rar یا zip فشرده شده و پسوردگذاری شده اند. پسورد همه فایل های این سایت یکسان است.

برای دریافت پسورد فایل اینجا کلیک کنید

 دانلود پایان نامه رشته حقوق با موضوع انقضاء مدت اجاره و آثار آن در «حقوق مدني ايران، مصر و فرانسه

 

مطالب مشابه را هم ببینید

فایل مورد نظر خودتان را پیدا نکردید ؟ نگران نباشید . این صفحه را نبندید !

سایت ما حاوی حجم عظیمی از پایان نامه ، تحقیق ، پروژه و مقالات دانشگاهی در رشته های مختلف است. مطالب مشابه را هم ببینید یا اینکه برای یافتن فایل مورد نظر کافیست از قسمت جستجو استفاده کنید. یا از منوی بالای سایت رشته مورد نظر خود را انتخاب کنید و همه فایل های رشته خودتان را ببینید

دانلود متن کامل پروژه تحقیقاتی رشته حقوق با موضوع جنایت بر میت
دانلود پایان نامه مقطع کارشناسی رشته حقوق با موضوع حقوق بين الملل
دانلود پایان نامه رشته حقوق با موضوع روابط موجر و مستأجر
دانلود پایان نامه رشته حقوق با موضوع علل بزهکاری اطفال و نوجوانان
دانلود پایان نامه رشته حقوق با موضوع معاذیر معاف کننده از مجازات